房屋产权为啥有70年50年40年之分?

2017-06-08 21:36

  近日,2017年工作报告一直是大家讨论的热点。据报告显示,今年几项重点工作之一是去库存:三四线城市要支持居民自住和进城人员购房需求;房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。看到这里不少网友问“合理增加住宅用地”是否表示用于住宅建设的土地将增多?

  据中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(国务院令第55号) 第十二条, 土地使用权出让最高年限按下列用途确定:

  通俗点讲,就是民用住宅用地权属年限最高为70年,工业用建筑用地和综合类用地最高为50年,商业、旅游、娱乐用地最高为40年。

  房屋产权是从开发商拿地备案的时候就开始计算的,所以买房者在买房时一定要注意,多数情况下,你真正入住或者使用的年限往往没有70年、50年、40年。

  举个例子。开发商A在2008年拿到某地块并备案,用了5年的时间把楼房建好,并于2013年通过竣工验收开始销售。小C于2014年从开发商A那买了一套商品房,装修后于2015年入住。那么小C的房屋产权是从2008年开始计算的,即2008年+70年,也就是说2078年到期。以此类推,50年、40年的产权也是从开发商拿地备案的时候就开始计算的。

  事实并非如此。房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成,40年、50年、70年之分是针对土地使用权来说的。房屋所有权是针对私有财产权而言。据《中华人民国物权法》第六十四条,私人对其的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权,其年限是永久的。也就是说,房主永久拥有房屋所有权,但土地使用权是有使用年限的。

  问题来了,如果房子的土地使用权到期,但是房子还是完好无损的,这种情况下,房屋产权该如何界定?房子还是你的吗?根据《物权法》第一百四十九条,“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

  也就是说,70年产权的房子不用担心房屋土地使用权到期后,房子会被收回。需要注意的是,由于“自动续期”相关法律条文缺乏细则,如何“自动续期”存在不确定性。一般情况下,用于居住的房子不到70年就会拆迁,住宅还在,土地使用权到期的情况相对较少。

  非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行规的办理。

  据《城市房地产管理法》第二十一条,土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照支付土地使用权出让金。

  2016年11月27日发布的《中央国务院关于完善产权制度依法产权的意见》明确提出:研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排、细化规范征收征用权限和程序、赋予农民更多财产等。但具体实施办法各地没有统一。

  以青岛、深圳、杭州萧山区等这些较早开始土地使用权有偿制度尝试的地区为例。在青岛,对于住宅用地使用权年限到期的房屋,不会收取延期费用,尚在等待国家新政策的统一出台。在深圳,据2004年4月出台的《深圳市到期房地产续期若干》显示,续期不是免费的,需要补交续期时段内的地价。萧山区根据《杭州市萧山区工业用地使用权出让续期办法(试行)》,符合续期条件的工业用地项目,可通过办理续期将土地使用权出让年限延长10年或20年。按现行基准地价的20%确定出让金基数,在这个基数上再按联审确定的续期年期进行修正。

  了解了房屋产权70年、50年、40年是怎么回事,大家在买新房和二手房时就要注意以下情况。一些开发商有意囤地、拖延开发进度,拉长楼盘销售周期,等房子真正到了业主手上,土地使用权已经被“空耗”了好几年,买新房时这种房子要注意;在二手房市场,避免买使用年限已经很久的房子,以防土地使用权过期而没法过户的情况出现。